Acheter vs Louer

Est-il mieux d’acheter ou louer?

Avec la baisse des taux d’intérêt de 0,75 % au Canada au cours des derniers mois, et une baisse de 0,5% le 18 septembre aux États-Unis, la demande pour les maisons devrait reprendre de la vigueur. En effet, beaucoup d’acheteurs attendaient ce moment pour passer à l’action.

Cette baisse des taux d’intérêt peut vous faire économiser sur votre prêt hypothécaire. Par exemple, sur un prêt de 435 000 $ avec une échéance de 25 ans, l’économie peut atteindre près de 200 $ par mois, ce qui est non négligeable (on prend en compte la baisse de 0,75% au Canada).

Cependant, est-il toujours plus avantageux d’acheter ou de louer ? Pour répondre à cette question, il faut prendre en compte plusieurs éléments, tant financiers qu’émotionnels.

Les éléments financiers

Sur le plan financier, vous pouvez utiliser l’outil de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) pour déterminer ce qui est le plus avantageux entre louer et acheter, selon vos chiffres. Pour mon calcul, j’ai utilisé les données suivantes :

Scénario appartement :
- Loyer moyen à Montréal pour un 4 ½ : 1800$ (source : Centris)
- Coût assurance habitation : 300$
- Taux annuel d’augmentation du loyer : 2%
- Taux de rendement annuel net d’impôt : 5%
Scénario maison :
- Paiement hypothécaire pour une maison de 543 300$ (prix moyen d’une maison dans la région de Montréal) : 2 866,76$ (source : Nesto)
- Mise de fond : 20% (recommandé)
- Échéance : 25 ans
- Taux d’intérêt 6% (source Desjardins et banque national)
- Hausse moyenne de la valeur de la maison : 3%
- Assurance prêt hypothécaire : 13 320$
- Autre frais annuel : 11 183$ *
- Autre frais non récurrent : 27 820$ **

Les résultats

Le résultat ? Il est plus avantageux de louer. Après 50 ans, l’écart entre le scénario appartement et maison est de 1 500 000 $ en faveur de la location. En effet, votre patrimoine après 50 ans serait de 2 356 574 $ avec la maison et de 3 892 284 $ avec l’appartement. Bien entendu, l’outil prend en compte que la différence entre le coût de votre maison et ce que vous payez pour votre appartement est investie. Est-ce que la population a suffisamment de discipline financière pour le faire ? La plupart, ne le sont pas.

L’achat d’une maison n’est pas l’investissement que l’on pense. Dans le calcul, la hausse annuelle moyenne de la valeur d’une maison était de 3 %, ce qui peut sembler correct. Cependant, « les analystes de PWL Capital, Benjamin Felix et Raymond Kerzérho, ont calculé dans une étude réalisée en 2022 que, sur 20 ans, le rendement annuel d’une maison, après inflation, impôts et frais de réparation, était plus proche de 1 % » (Barcelo, 2024). Comparé à un fonds de placement ordinaire qui peut rapporter du 5 %, ce n’est pas le meilleur rendement.

Comme le mentionne Stéphane Desjardins dans un article de Morningstar en 2024 : « votre loyer est le maximum que vous payez pour vous loger, tandis que votre hypothèque est le minimum que vous payez » (Barcelo, 2024).

Voici une liste des frais associés à l’achat d’une maison : frais d’inspection, frais de notaire, droits de mutation, taxes de vente (pour une propriété neuve), frais de déménagement et frais d’aménagement. Ensuite viennent les charges récurrentes : hypothèque, impôts, assurance, réparations et rénovations.

Une maison peut offrir une certaine sécurité, mais en réalité, vous avez moins de liberté financière et personnelle. « Des études montrent que les personnes qui louent sont promues plus rapidement dans leur entreprise, en particulier dans celles ayant des bureaux à travers le monde » (La Presse Canadienne, 2024).

La différence annuelle entre le coût de votre hypothèque et votre loyer s’élève à 12 801,12 $ par an, un montant considérable, surtout s’il est investi. En revanche, la finance comportementale joue contre la majorité des locataires au Québec, qui ne parviennent pas à épargner ce surplus. C’est pourquoi l’aspect psychologique et émotionnel de l’achat d’une maison entre en jeu.

Les éléments émotionnels

D’un point de vue strictement financier, la location l’emporte sur l’achat. Toutefois, la vie ne se résume pas à des chiffres. Être propriétaire procure un sentiment d’autonomie, de sécurité, de stabilité et de prestige, contrairement à la vie de locataire. D’un autre côté, être locataire offre également ses avantages : mobilité accrue, moins de responsabilités et proximité de la vie urbaine.

« Abordez l’accession à la propriété dans l’optique de trouver un endroit où vivre et élever une famille, plutôt que comme un investissement destiné à réaliser des gains importants. » (Vikram Barhat, Morningstar, 2024)

Ainsi, l’achat d’une maison n’est pas toujours la meilleure décision sur le plan financier, mais il peut être sain sur le plan émotionnel. En fin de compte, l’essentiel est que le paiement hypothécaire entre dans votre budget. Voici quelques conseils sur ce sujet : Petit guide: l’achat d’une propriété.

Conclusion

En résumé, si vous êtes discipliné, être locataire est avantageux et vous permettrait d’avoir une valeur nette plus élevée. Cependant, il ne faut pas négliger l’aspect émotionnel, car posséder une maison procure un sentiment d’accomplissement. Le choix vous revient et je comprends parfaitement les deux côtés de la médaille, car personnellement, je reste indécis entre les deux.

Que vous voulez être propriétaire ou locataire vous devez avoir un plan pour atteindre vos objectifs financiers. C’est pourquoi faire affaire avec un conseiller financier est important. Découvrez mes services : Mes services.

J’espère que cet article vous a aidé à y voir plus clair!

* Taxes foncières et scolaires, Assurance habitation, électricité, déneigement et frais d’entretien incluant les réparations.

** Droits de mutation (taxe de bienvenue), autres frais lors de l’achat de la propriété et frais lors de la vente de la propriété.

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